北京随园 模式之争下的万科养老样本
发布时间:2019-11-02 14:14:54点击:2670

养老金行业一直被业界称为“数万亿的蓝海”。然而,也没有必要争论这样一个事实,即在各个州长正在测试供水和养老金行业的时候,该行业仍然找不到有效的盈利模式。无论是销售导向、控股导向还是服务导向,投资养老行业的企业都还没有找到一个标准有效的“盈利态势”。

近日,北京万科老年人旗舰产品绥远的上市,再次带来了老年人的热门话题。当然,绥远已经成为外界观察万科养老产业发展战略和经营理念的最新样本。其中,着眼于万科“只为老年人提供养老服务,不为老年人提供房地产”的养老,如何摆脱绥远运营中的资产重、成本高的瓶颈,借助产品和服务实现运营模式的创新和突破成为核心焦点。

从城市企业自发合作到战略合作

养老金成为万科的三大支点之一

“北京需要开发一个像杭州一样以养老闻名的项目,尤其是万科,这是一个战略性的合作项目。”万科集团高级副总裁刘晓对万科北方地区最大的捐赠社区北京绥远捐赠中心的成立表示遗憾,他已经等了五年。

北京绥远位于北京房山,共有7栋建筑,面积4000平方米,床位700多张。其中,20多个功能性公共支持空间是养老中心的核心组成部分。绥远不同于被动照顾,它的主要经营特色是倡导老年人积极社交,参与丰富的活动,结识亲密的伙伴,在良好的邻里和友好的社区氛围中过上幸福的生活。

据外界分析,新开的绥远在规模和模式上都具有鲜明的特色,这无疑是外界观察万科养老业务投资策略的最典型样本。特别是自2018年以来,在万科提出“聚焦融合,巩固和提升基础板块”的背景下,作为公司主营业务的支撑业务,其定位必然会有所调整。

“养老金对万科具有战略意义。在客户层面,如果我们不针对客户的整个生命周期制造产品,这是不完整的。此外,养老金是一个明确的万亿市场和数千亿企业的业务。此外,在养老金行业,就客户数量或战略投资而言,没有多少企业达到万科这样的规模。”刘晓出现在绥远的那天,他对万科的养老金业务有着清晰的看法,似乎对外界的猜测做出了回应。

数据显示,万科自2012年11月在杭州绥远嘉树启动首个养老项目以来,已成为该领域重要的新生力量之一。

然而,万科早期涉足养老金业务主要是各城市公司的自发行为,集团的总体规划尚未形成。2016年后,养老服务成为当时万科转型为“城市配套服务提供商”的重要支点之一。北京万科推出三大产品线——绥远、怡远和嘉园,分别对应ccrc、城市护理专职护理中心和社区嵌入式护理中心。

据统计,到目前为止,万科的养老服务已经分布在16个城市,共有52个床位项目,可提供1万多张床位,其中近5000张已经开通。

然而,刘晓也承认,尽管经过多年的实践和探索,养老服务仍被认为是摸着石头过河。每一步的前提是先夯实石头。经过实践探索,北京万科的养老业务逐渐融合并聚焦于两大产品线——强调专业护理能力的怡园和建立睦邻友好关系的绥远。

其中,绥远被定位为一个持续护理的社区,并为所有年龄的老年人提供护理方案。以北京绥远养老中心为例。它不仅是万科北部地区最大的捐赠项目,也继承了杭州绥远产品的高品质。同时,北京绥远还根据城市的实际政策和市场环境,针对主要客户丰富文化和社会生活的强烈需求,对其理念、服务和管理进行了升级和创新。

运营模式探索

公共建设和民营企业退出重资产

绥远作为北京万科养老业务“融合聚焦”后的核心产品线,能否完成养老项目盈利模式的探索与创新,必将成为各界的亮点之一。

对此,一些养老行业人士分析,当前养老行业市场潜力巨大是不争的事实。据国家老龄委员会预测,到2030年,中国养老产业规模预计将达到22.3万亿元,未来10-15年将是养老产业快速发展的黄金时期。

与此同时,房地产行业已经进入白银时代,住宅企业也在寻求转型。面对“银发经济”的巨大市场潜力,万科、龙湖、远洋、绿地、绿城等房地产公司将触角伸向养老产业。据不完全统计,全国已有80家房地产企业进入养老领域,100多个养老项目公开披露。

即便如此,中国的养老产业仍处于起步阶段,投资成本高、回报周期长、利润难。真正成功运作的养老金项目并不多。

从运营模式和盈利模式来看,目前养老项目的运营主要包括房地产销售、租赁和会员费、租赁和销售相结合等几种盈利模式。其中,虽然以销售为导向的产品很快收到付款,但后续服务难以继续,并已逐渐淡出市场主流。自我维持的管理需要强大的资本流动和一定的产品开发能力,同时能够很好地把握老年人的关键需求。租赁和会员制需要熟练的操作能力和高质量的服务能力。但是,会员制也有很多争议,特别是在使用权的实现上,这给客户带来了退出的风险,同时客户也很难享受到资产增值的好处。然而,出售使用权实际上是变相出售房地产。虽然它有助于企业提取资金,但也存在一定的政策和法律风险。

“养老金行业还没有找到盈利模式,”万科集团董事长余亮此前表示,养老金是万科的摸索业务。毕竟,仍有许多方面与该行业不兼容,万科需要进一步摸索才能取得突破和进步。

“许多住房公司以前都考虑过依靠自己的项目发展养老产业,但大多数都面临着资产超重的压力。”一位行业观察家评论了几乎每个人都喜欢的养老金行业的前景。与普通住宅相比,养老产业的蛋糕似乎很大,但实际上,产品很难复制,规模也很难。此外,尽管养老金行业目前的价格不低,但运营成本较高,导致该行业利润较低。

面对诸多问题,独立发展养老产业越来越困难。为此,万科目前在发展养老产业时强调“开放合作”。北京万科相关官员今天在北京商报上告诉记者,北京万科今后将积极从外部寻找合作伙伴,不会局限于与某个企业或某类企业合作,而是会根据项目选择合作伙伴。

值得注意的是,“公共建设与私人运营”是北京房山绥远养老中心的一大特色。绥远项目作为北京市为数不多的大型政企合作养老项目之一,土地等重资产得到了当地政府的支持。在这种合作模式下,企业不需要承受沉重的财务压力。在模式选择方面,将产业重心从建设转向地面运营,可以更加注重产出技术、标准和团队等服务,也有助于进一步提高整体社会养老服务的质量和效率,为市场提供具有更高性价比的专业养老社区和服务。

从支持服务提供商到生活服务提供商

养老服务和养老房地产的区别

一位熟悉万科养老业务的人士分析显示,养老项目运营的核心在于服务的长期性,核心在于养老配套服务体系。这源于万科一贯将养老服务定位为“养老服务”而非“养老房地产”的经营理念。

这可以从万科集团“从支持服务提供商到生活服务提供商”的战略转变中看出:“万科不仅要提供硬件,还要提供软件;不仅要提供空间,还要提供内容。”

作为万科养老理念创新的典型范例,“幸福银行”的理念已被深深引入新开业的北京绥远养老中心。让活着的老年人“感觉无用”的消极养老状态变成“赚钱、省钱、花钱”的积极养老模式。在绥远,每个老年人都将得到一个幸福账户,其中详细说明了“幸福银行”的使用规则。在积极参与康复活动、社会组织和社会活动时,他们可以获得相应的奖励,并将其存入“幸福银行”。通过获得这些奖励,他们可以进一步交换同等的福利内容。

除了理念上的创新,绥远还依靠北京万科为老年人开发的服务管理系统——V-CARE智能护理平台,更好地规范和完善其服务。

绥远市采用“邻里积极社会互动+全方位医疗保健”的护理模式,为未来入住的老年人带来新的生活。北京万科出口养老服务和控制标准,57项适龄细节打造万科优质老年之家,为老年人定制个性化医疗护理计划,提供30多项五大主题社区活动,鼓励老年人主动参与。三餐一餐模式提供老化食物,以满足高血压和糖尿病等特殊需求。对于护理老人来说,每天的工作和休息时间以及入住后的饮水量都有严格的限制,这反映在v-care系统中。护理人员的每一个护理行为都记录在系统中。

万科高级合伙人张茵表示,目前该项目并不盲目追求盈利方式和经济效益。该项目的近期目标是提供最好的老年护理产品和服务,不断提高出租率,提高运营效率和服务水平。

"我们走得很慢,但我们会走得很远。"刘晓认为,养老服务的真正黄金时代可能是10年甚至20年后,万科北部地区将把养老作为其战略之一。他的信心来自几个方面:万科养老服务的精神内涵是倡导“邻里养老”,强调维护老年人的日常生活方式;在产品方面,万科提供全生命周期服务,确保集团战略协调。万科的生态开放也将吸引更多的合作伙伴,包括政府和企业。所有这些都是万科退休的保证。《今日北京商报》记者董家生

资料来源:北京今日商业网

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