自1992年启动365万平方米危房改造以来，上海已实施大规模旧区改造20多年。

越往后，就有越多的“硬骨头”。然而，这项民生工程今年显示出新的速度，预计到年底将修复55万平方米和2.9万个旧区，超过全年目标。一些新建基地搬迁率达到98%以上。这一轮旧的改革和加快，很大程度上是因为上海充分发挥了各区和市、区国有企业的主体作用，采取了“政企合作、城市联合、区为主”的创新模式据市住房和城乡建设管理委员会主任黄永平介绍，上海房地产集团是一家市属国有企业，参与了40%以上的年度改造，为国有企业参与旧区改造开辟了途径和方法。这个全新的旧模型是如何工作的？

破冰船:城市更新平台的建立

彭接君，一个出生在虹口区17区521巷的居民，已经在狭小的空间里生活了70多年，梦想着从旧搬到新。2016年，好消息来了:17个街区将开始旧的改革！97.81%的居民同意通过第一轮“改革与否”协商。然而，由于旧改革基金的压力，这一阴谋没有再次进入第二轮“如何改革”的协商，并停滞不前。

改革旧模式后，虹口十七区重启第二轮咨询。图为居民咨询网站。

邻居遇到的困难是非常典型的。上海旧改办的统计数据显示，截至2018年底，上海市中心仍有238万平方米的二级旧建筑以下的房屋尚未翻修，涉及13.4万个家庭。这些地块居民密度高，前期房屋征收成本高。以黄埔区最大的旧地块乔家路为例。旧地块涉及7300多户拆迁，土地征收成本达到数百亿元。许多旧的和翻新的地块位于风格和特色的保护区，这也限制了后期的开发密度。要开始旧的改革，仅靠政府财政投资是难以维持的。然而，许多开发商通过计算发现，成本和收入将被逆转，他们参与改造的意愿也在下降。“旧区改造既是一个民生工程，也是一个受欢迎的工程。上海房地产集团作为一家功能性国有企业，根据自身定位参与旧区改造，重点探索市场化运作的新途径。”上海房地产集团党委书记兼董事长冯敬明表示。上海市房地产集团全资子公司上海市城市更新发展公司，以及黄浦区金外滩集团、杨浦区城市投资集团、虹口区红方集团、静安区北集团等其他区系国有企业，投资设立了四家区级城市更新公司，城区投资比例为6:4，具体负责旧改划地块的改造和实施。「这些市区重建平台与政府的策略要求和市场运作有关。在加快老改革、解决老百姓“急问题、急忧虑”的同时，致力于发挥嫁接市场资源、整合城市功能、整合城市规划、有机整合生活、生产、生态、促进城市优质发展的三重作用。”冯景明说道。

突破:创新资金获取机制

要建立城市更新平台，首先需要解决的是资金问题。由于旧改划地块的土地尚未出售，城市更新平台公司无法按照常规项目审批流程办理银行贷款等融资手续，无法投入旧改划地块的前期改造、资金筹集、规划设计、资源约束、招商引资、运营管理等工作。上海市、区政府及相关部门借鉴国内外先进经验，一致同意授予“一级联动、二级联动”的资质。通过政策机制创新，实现了新旧地块的“加速”。“根据企业参与旧改革的特点，有关部门建立了一套全新的操作前程序。上海房地产集团副总裁关陶萍表示，规划资源部门也出台了旧改划地块“预供地”政策，解决了融资担保和隐性政府债务问题。此外，根据上海市旧建筑改造办公室的介绍，上海还探索了“一地一策”解决旧建筑土地成本倒置问题。通过规划调整、容积率转移、资源性建筑捆绑、市政道路建设支持和公共建设配套设施等综合政策，上海统筹平衡资金，探索了一种可持续的旧建筑改造推进机制。市场化融资手段为老改造地块的顺利启动提供了保障。”自今年年初以来，上海城市复兴开发公司与10家银行就旧体制改革签署了战略合作协议。“上海城市更新发展公司总经理赵德和表示，今年，房地产集团参与改造的四块地块——黄埔老城区向乔家路地块、杨浦160小区、虹口17小区、静安红南山住宅240小区都打破了坚冰。这四个地块都位于上海市中心城区。它们是各地区现存的最大或“老而难”的老地块，重建面积为238，000平方米，涉及12，300名居民。

晋升:让专业人士做专业的事情

如何“保、改、拆”并举，寻找城市更新的新途径，也是一个全新的审视问题。下一步，上海房地产集团将探索和完善规划实施机制，积极引入市场化标杆企业参与不同类型地块的功能开发，让专业人员做好专业工作，提高开发质量，确保功能落地冯景明说道。在市、区规划资源部门的指导下，杨浦区第160小区控制性详细规划调整方案已经基本确定，目前正在公示。黄埔区乔家路和虹口区17个街区都参与了风景名胜区的保护。上海房地产集团正在积极开展建筑信息收集和房屋筛选工作，并引进市场团队研究规划方案。在征求规划部门意见的基础上，深化该方案的实施迫在眉睫。其中虹口区17个街区有石库门建筑，计划保留原有的建筑肌理，建造一个新的石库门建筑群。静安区红南山小区也在进行规划方案比选。“充分整合新旧地块的空间资源，优化功能形式，协调平衡市政基础设施、地上地下空间、建筑风格和形式等。，并制定好计划和实施计划。”冯景明表示，市政府、政府和企业已经形成合力，建立起房屋征收与后续开发建设的联动机制。一些地块预计将在同一年被征用和开发。这不仅能尽快改善城市的面貌和功能，提高居民的生活质量，还能减少资金投入，提高旧区改造的效率。

97.81%的居民同意通过咨询。然而，由于旧改革基金的压力，这一阴谋没有再次进入关于“如何改革”的第二轮磋商，陷入停顿。

第17街参观遇到的困难非常典型。上海旧改办的统计数据显示，截至2018年底，上海市中心仍有238万平方米的二级旧建筑以下的房屋尚未翻修，涉及13.4万个家庭。

这些地块居民密度高，前期房屋征收成本高。以黄埔区最大的旧地块乔家路为例。旧地块涉及7300多户拆迁，土地征收成本达到数百亿元。许多旧的和翻新的地块位于风格和特色的保护区，这也限制了后期的开发密度。要开始旧的改革，仅靠政府财政投资是难以维持的。然而，许多开发商通过计算发现，成本和收入将被逆转，他们参与改造的意愿也在下降。

黄色虚线内是黄埔乔家路地块所在的区域。这里的居住密度很高，位于风景保护区。早期房屋征收成本高。

“旧区改造既是一个民生工程，也是一个受欢迎的工程。上海房地产集团作为一家功能性国有企业，根据自身定位参与旧区改造，重点探索市场化运作的新途径。”上海房地产集团党委书记兼董事长冯敬明表示。

上海市房地产集团全资子公司上海市城市更新发展公司，以及黄浦区金外滩集团、杨浦区城市投资集团、虹口区红方集团、静安区北集团等其他区系国有企业，投资设立了四家区级城市更新公司，城区投资比例为6:4，具体负责旧改划地块的改造和实施。

「这些市区重建平台与政府的策略要求和市场运作有关。在加快老改革、解决老百姓“急问题、急忧虑”的同时，致力于发挥嫁接市场资源、整合城市功能、整合城市规划、有机整合生活、生产、生态、促进城市优质发展的三重作用。”冯景明说道。

突破:创新资金获取机制

要建立城市更新平台，首先需要解决的是资金问题。

由于旧改划地块的土地尚未出售，城市更新平台公司无法按照常规项目审批流程办理银行贷款等融资手续，无法投入旧改划地块的前期改造、资金筹集、规划设计、资源约束、招商引资、运营管理等工作。上海市、区政府及相关部门借鉴国内外先进经验，一致同意授予“一级联动、二级联动”的资质。通过政策机制创新，实现了新旧地块的“加速”。

“根据企业参与旧改革的特点，有关部门建立了一套全新的操作前程序。上海房地产集团副总裁关陶萍表示，规划资源部门也出台了旧改划地块“预供地”政策，解决了融资担保和隐性政府债务问题。

此外，根据上海市旧建筑改造办公室的介绍，上海还探索了“一地一策”解决旧建筑土地成本倒置问题。通过规划调整、容积率转移、资源性建筑捆绑、市政道路建设支持和公共建设配套设施等综合政策，上海统筹平衡资金，探索了一种可持续的旧建筑改造推进机制。

市场化融资手段为老改造地块的顺利启动提供了保障。今年年初以来，上海城市复兴开发公司与10家银行签署了战略合作协议，为旧的改革基金落实2000亿元的信贷额度，首批660亿元贷款已经发放上海城市更新发展公司总经理赵德和表示，今年，房地产集团参与改造的四块地块——黄埔老城区向乔家路地块、杨浦160小区、虹口17小区、静安红南山住宅240小区均已破冰。

图为静安市红南山小区旧改协议签署现场。

这四个地块都位于上海市中心城区。它们是各地区现存的最大或“老而难”的老地块，重建面积为238，000平方米，涉及12，300名居民。第一轮和第二轮房屋征收协商均以高速度生效，当日签署率超过97%。

晋升:让专业人士做专业的事情

对于旧区来说，开始改造只是长征的第一步。如何“保持、改变、拆除”同时进行，并寻找新的城市更新方式，也是一个全新的考验问题。

下一步，上海房地产集团将探索和完善规划实施机制，积极引入市场化标杆企业参与不同类型地块的功能开发，让专业人员做好专业工作，提高开发质量，确保功能落地冯景明说道。

在市、区规划资源部门的指导下，杨浦区第160次街道整治规划调整方案已经基本确定，目前正在公示。游览黄浦区乔家路和虹口区第17街涉及风景名胜区的保护。上海房地产集团正在积极开展建筑信息收集和房屋筛选工作。政府亦已引入一个市场推广小组研究规划方案，并在征询规划署意见的基础上，加快实施该方案。其中虹口区17个街区有石库门建筑，计划保留原有的建筑肌理，建造一个新的石库门建筑群。静安区红南山小区也在进行规划方案比选。

这幅画展示了杨浦160街区老房子的风格和特点。目前，杨浦区第160次街道整治规划调整方案已经基本确定。

“充分整合新旧地块的空间资源，优化功能形式，协调平衡市政基础设施、地上地下空间、建筑风格和形式等。，并制定好计划和实施计划。”冯景明表示，市政府、政府和企业已经形成合力，建立起房屋征收与后续开发建设的联动机制。一些地块预计将在同一年被征用和开发。这不仅能尽快改善城市的面貌和功能，提高居民的生活质量，还能减少资金投入，提高旧区改造的效率。

总编辑:张毅主题地图来源:视觉中国图片编辑:苏伟编辑电子邮件:shgcggkj@126.com

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